税務Q&A

建物の取壊し費用、立退き料、登記料などの支払いを、建築費と同様に建物の取得費に含めるのか、必要経費になるのか、処理の誤りの多いところですから注意して下さい。

以下Ｑ1～Ｑ8で詳しく説明します。
Ｑ1、旧アパートを取り壊すために支払った金額は、必要経費になりますか？
Ａ1、この取壊し費用は、その全額が必要経費になります。なお、この取り壊し費用は、新築建物の請負契約書に記載されていますので、建物の取得費に含めた場合にも認められています。しかし、自宅の取り壊し費用は、必要経費にも建物の取得費にもならず、不動産所得の計算上は、無かったものとして取り扱われます。

Ｑ2、古いアパートを取壊して新しいアパートを建てました。古いアパートの未償却残高は必要経費になりますか？
Ａ2、建物を取り壊した場合に未償却残高（建物の取得価額から減価償却累計額を差し引いた金額）が取壊し損失となります。この全額が経費になるかどうかは、アパートの規模が、（イ）事業的規模であうか、（ロ）事業的規模以下であるか、によって取り扱いが違います。

Ｑ3、アパートの事業的規模の判断基準はなんですか？
Ａ3、アパートなどの共同住宅では賃貸している部屋数が10室以上、一戸建て貸家では5棟以上あれば、事業的規模と判断されます。この規模より少ない賃貸が事業的規模以下となります。この結果、（イ）事業的規模である場合には、その全額が必要経費となり、（ロ）事業的規模以下の場合には、この損失を計上する前の所得金額を限度として必要経費になります。

Ｑ4、事業的規模以下の場合には、具体的にどう計算するのですか？
Ａ4、例えば、収入1,000万円、借入利息や減価償却などの合計で必要経費が800万円、建物の未償却残高が250万円の場合
収入　　　　　　　1,000万円
必要経費　　　　　　800万円
差引　　　　　　　　200万円
未償却残高（損失）　250万円
差引　　　　　　　　-50万円
（注）
所得金額　　　　　　　　0円

（注）この場合、未償却残高（除却損）250万円のうち200万円が必要経費となり、50万円は所得計算上なかったものとして取り扱われます。

Ｑ5、旧アパートの入居者の明け渡しに際し、引越し代などの立退料を100万円支払う予定です。実際の支払いは、平成19年6月31日の契約時に20万円、平成20年1月31日の建物引渡し時に80万円を支払う予定です。いつの必要経費になりますか？
Ａ5、平成19年6月31日の契約時の20万円は平成19年の必要経費に、平成20年1月31日の建物引渡し時の80万円は平成20年の必要経費に、それぞれ支払った年の経費になります。

Ｑ6、アパートの新築のため地質調査、地盤強化、地盛り、防壁等を行いました。これは建物の取得費になりますか？
Ａ6、もっぱら建物または構築物の建築のために行う工事は、建物または構築物の取得費になります。ただし、建物の建築のためでなく、土地の改良のためのものは、土地の取得費に算入されます。

Ｑ7、地鎮祭、工事人への茶菓子代、上棟式の支出はどうなりますか？
Ａ7、建物の建築費用として、建物の取得費に算入されます。

Ｑ8、アパートの完成前に支払った借入金の利息はどうなりますか？
Ａ8、①、サラリーマンなどが、アパートの経営を初めて開始した1棟目の借入金の支払利息は、経費とならないで、建物の取得費に算入します。
②、アパート経営が2棟、3棟目の場合には、必要経費となります。ただし、①と同様に建物の取得費に算入することもできます。