１.生産緑地の２０２２年問題とは
生産緑地とは、都市計画で定められた市街化区域内の農地で『保全』を目的として都市計画で定められたものです。生産緑地の約8割が1992年に指定されています。
生産緑地には、固定資産税、都市計画税が農地課税で大幅に安くなることや相続税の納税猶予制度の利用で相続税が大幅に安くなるというメリットがあります。逆にデメリットとして30年間は営農義務（相続の納税猶予は終身）があります。
また、解除の際にも生産緑地の解除要件には下記のような要件が必要になってます。
- 生産緑地地区の指定の日から30年を経過した時
- 農業の主たる従事者が死亡した時
- 農業の主たる従事者が農業への従事を不可能にさせる故障(けがや病気など)を有した時
２.生産緑地の活用で土地区画整理事業を利用する
生産緑地の約8割が2022年から指定解除可能になります。それによりこれまでの営農義務から解放され土地売却が可能になります。
大量の土地が市場に供給され、需給のバランスが崩れ、地価が下落、空家の発生、地域環境の悪化の恐れが指摘されています。
実際には、この30年間で相続税の納税猶予を受けて終身営農が義務づけられている人も多くいますので、８０％もの農地が大量に供給されるわけではないと言われています。
しかし、生産緑地を所有している方は、2022年までに大切な判断を迫られます。
適切な判断を行うには、将来の生活設計を展望し、様々な検討が必要になります。
今から検討・準備を進め、備えることが重要となります。
道路などを事前に整備することができれば資産価値を向上させることができます。
生産緑地の指定を受けていても、土地区画整理事業を用いて道路等、都市基盤を整備することで土地活用の幅を広げることが可能です。
３.土地区画整理事業とは？
土地の利用価値を高めるため、道路などの公共施設の新設や付替え・土地の再配置などを行い、土地の形を整えることです。区画整理は、行政が行うもので大規模で時間がかかるものと思われているかと思いますが、短期間での実行も可能とされています。 地価の上昇が見込めない今日、未利用地・遊休地・農地の有効活用や資産運用を希望している方、相続対策に困っている方、土地の潜在価値に気づいていない方にとっては、区画整理は大いに役立つ手法となっております。
区画整理という手法は、権利者の資産運用の手段の一つとして考えることができます。
４.土地区画整理事業の仕組み
土地区画整理事業は以下のような仕組みで成り立っています。- 権利者の土地を少しずつ出し合います（減歩）。
- 権利者で出し合った土地の一部を使い、道路や公園等を造り
※地区条件によっては、公共施設の整備がほとんどいらない事業も可能です
（道路の付け替えだけ等）。 - 権利者の土地を配置し直したり形を整えたりして利用しやすくします（換地）。
- また、権利者で出し合った土地の一部を売却し、事業費を充てます（保留地）。
- 区画整理は、権利者1人から、小規模な土地でも実現可能です。
５.土地区画整理事業の利点
- 道路の付け替えなどの公共施設や宅地の再配置ができるため、土地の利用価値・資産価値が向上します。
それにより使えなかった土地が、優良資産に変わります。 - 土地の移動、再配置等に係る下記のような各種税制が優遇されます。
(1)譲渡所得税
(2)不動産取得税
(3)登録免許税
(4)移転補償費が発生した場合、所得税の課税控除 - 生産緑地でも実施できます。
「開発行為」では、生産緑地を含むことができませんが土地区画整理事業では問題ありません。 - 行政の補助を導入し、権利者の負担を軽減できる可能性があります。
また、一定の条件を満たせば、道路等の基盤設備に要する費用に助成金を受けられることがあります。
６.区画整理事業を利用した事例
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